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Immobilien richtig erben oder vererben

Die Reform der Erbschaftsteuer bringt eine bedeutende Änderung: Immobilien werden künftig höher bewertet – und damit können Steuern bei der Vererbung anfallen oder höher ausfallen. Damit Erben und Erbengemeinschaften nicht versehentlich zu viel zahlen, sollte der Wert der Immobilie genau ermittelt werden – mit Hilfe eines Sachverständigen.

Experten sagen, mit einem Gutachten in der Hand sind die Chancen besser, dass das Finanzamt die Zahlen auch akzeptiert.

Bis zum 31. Dezember 2008 wurden Immobilien im Durchschnitt nur mit etwa 50 bis 80 Prozent des Verkehrswertes bewertet. Das Bundesverfassungsgericht verpflichtete aber den Gesetzgeber, alle Erbsachen gleich zu behandeln – also etwa Immobilien und Bargeld. Die neue Bewertung führte also zu deutlich höheren Werten.” Das sollte durch höhere Freibeträge aufgefangen werden.

Nun sollen klarere Verhältnisse herrschen: Wenn ein Haus einen Verkehrswert von 600.000 Euro hat, werden in dem Bescheid zur Besteuerung 600.000 Euro zugrunde gelegt. Wird ein Haus vererbt und gibt es kein Testament, muss der Erbe das Finanzamt darüber informieren. Die Behörde schickt dann ein Formular für eine Steuererklärung. Hier muss der neue Eigentümer den Verkehrswert der Immobilie eintragen. Grundsätzlich können Erben diesen Betrag allein ermitteln. In der Praxis müssen neue Eigentümer aber prinzipiell damit rechnen, dass der Fiskus die vorgelegten Zahlen ohne ein entsprechendes Sachverständigengutachten nicht anerkennt.

Das Finanzamt wird dann wahrscheinlich einen Bescheid mit einem höheren Verkehrswert schicken. Wer der Ansicht ist, der Hauswert oder Verkehrswert sei dort zu hoch angesetzt, kann gegen diesen Bescheid Einspruch einlegen.

Um solchen Ärger zu vermeiden, ist es gerade bei sehr großen und teuren Immobilien am sinnvollsten, wenn die Bewertung durch einen qualifizierten Sachverständigen erfolgt.

Wie lange es dauert, bis eine Immobilienbewertung durch den Gutachter abgeschlossen ist, hängt vom Objekt ab. Normalerweise arbeiten wir recht zügig. Liegen alle Unterlagen vor, können Auftraggeber etwa 1 Woche nach Beauftragung und durchgeführter Ortsbesichtigung das fertige Gutachten erhalten.

Der Wert von vererbten Immobilien ist grundsätzlich mit dem Verkehrswert zu bestimmen. Gutachten und Gegengutachten kommen jedoch häufig zu unterschiedlichen Wertansätzen.

Beispiel: Rechtstreitigkeiten um die Höhe des Verkehrswertes wegen der Lage und der Bausubstanz. Die Bewertung der bebauten Grundstücke erfolgt nach dem Vergleichswertverfahren (insbesondere Wohnungseigentum), dem Ertragswertverfahren (insbesondere vermieteter Grundbesitz) oder dem Sachwertverfahren (insbesondere wenn kein andereres Verfahren zum Ziel führt). Siehe hierzu § 182 BewG. Vermieteter Grundbesitz wird leicht begünstigt, weil für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke nur mit 90 Prozent ihres Wertes anzusetzen sind (§ 13c ErbStG).

Steuern sparen durch Schenkung

Durch Ausnutzung der Möglichkeit, Immobilien und Grundstücke schon zu Lebzeiten zu verschenken, können Sie einiges an Steuern sparen. Eine wichtige Rolle spielt dabei die Regelung, dass Schenkungen und Erbschaften von ein und derselben Person innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren zusammengefasst werden. Hier zeigt sich, dass frühzeitige Schenkungen eine Menge Geld sparen können.

Nehmen wir als Beispiel eine Immobilie im Wert von 1.000.000 Euro. Sie haben nur einen Sohn, der Alleinerbe der Immobilie wird. Würde er das Gebäude erben, müsste er 600.000 Euro mit 15 % versteuern, also 90.000 Euro an den Fiskus abführen. Schenken Sie ihm aber frühzeitig einen Anteil von 400.000 Euro und versterben Sie 11 Jahre nach der Schenkung, erbt der Sohn nur noch 600.000 Euro. Hierfür steht ihm aber, da die 10 Jahre abgelaufen sind, wieder ein Freibetrag von 400.000 Euro zu, so dass er nur noch 200.000 Euro mit 11 % versteuern müsste, folglich 22.000 Euro. Die Steuerersparnis beläuft sich bei dieser Modellrechnung auf 68.000 Euro.

Automatisierte Immobilienbewertungen durch Makler und Immobilienbörsen

Häufig stellen sich Auftraggeber die Frage, warum eine qualifizierte Immobilienbewertung durch unser Büro oft um ein Vielfaches teurer ist als “der billige Jakob”, der von Maklern und Immobilienportalen in zunehmenden Maße, teilweise bereits ab 25 Euro oder sogar kostenlos angeboten wird. Die Antwort auf diese Frage findet man bereits bei der Definition von Wikipedia zu dem vorgenannten Begriff.

Als Billiger Jakob wird ein Händler, der Waren minderer Qualität meist auf Märkten zu Niedrigpreisen anbietet, bezeichnet.”

Hiermit ist in Normalfall bereits alles gesagt. Dennoch möchten wir hier den nachstehenden Artikel, der in der Fachzeitschrift “Immobilienwirtschaft” erschienen ist zum besseren Verständnis abbilden.

Automatisierte Immobilienbewertungen durch Makler und Immobilienbörsen weiterlesen

"Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639)"

Eingangsformel

Auf Grund des § 199 Absatz 1 des Baugesetzbuchs, der zuletzt durch Artikel 4 Nummer 4 Buchstabe a des Gesetzes vom 24. Dezember 2008 (BGBl. I S. 3018) geändert worden ist, verordnet die Bundesregierung:

Inhaltsübersicht

Abschnitt 1
Anwendungsbereich, Begriffsbestimmungen und allgemeine Verfahrensgrundsätze
§  1 Anwendungsbereich
§  2 Grundlagen der Wertermittlung
§  3 Wertermittlungsstichtag und allgemeine Wertverhältnisse
§  4 Qualitätsstichtag und Grundstückszustand
§  5 Entwicklungszustand
§  6 Weitere Grundstücksmerkmale
§  7 Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse
§  8 Ermittlung des Verkehrswerts
Abschnitt 2 Bodenrichtwerte und sonstige erforderliche Daten
§  9 Grundlagen der Ermittlung
§ 10 Bodenrichtwerte
§ 11 Indexreihen
§ 12 Umrechnungskoeffizienten
§ 13 Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke
§ 14 Marktanpassungsfaktoren, Liegenschaftszinssätze
Abschnitt 3 Wertermittlungsverfahren
Unterabschnitt 1
Vergleichswertverfahren, Bodenwertermittlung
§ 15 Ermittlung des Vergleichswerts
§ 16 Ermittlung des Bodenwerts
Unterabschnitt 2
Ertragswertverfahren
§ 17 Ermittlung des Ertragswerts
§ 18 Reinertrag, Rohertrag
§ 19 Bewirtschaftungskosten
§ 20 Kapitalisierung und Abzinsung
Unterabschnitt 3 Sachwertverfahren
§ 21 Ermittlung des Sachwerts
§ 22 Herstellungskosten
§ 23 Alterswertminderung
Abschnitt 4 Schlussvorschrift
§ 24 Inkrafttreten und Außerkrafttreten
Anlage 1
(zu § 20)
Barwertfaktoren für die Kapitalisierung
Anlage 2
(zu § 20)
Barwertfaktoren für die Abzinsung

Abschnitt 1
Anwendungsbereich, Begriffsbestimmungen und allgemeine Verfahrensgrundsätze

 1 Anwendungsbereich

(1) Bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken, ihrer Bestandteile sowie ihres Zubehörs und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte ist diese Verordnung anzuwenden.
(2) Die nachfolgenden Vorschriften sind auf grundstücksgleiche Rechte, Rechte an diesen und Rechte an Grundstücken sowie auf solche Wertermittlungsobjekte, für die kein Markt besteht, entsprechend anzuwenden. In diesen Fällen kann der Wert auf der Grundlage marktkonformer Modelle unter besonderer Berücksichtigung der wirtschaftlichen Vor- und Nachteile ermittelt werden.

§ 2 Grundlagen der Wertermittlung

Der Wertermittlung sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt am Wertermittlungsstichtag (§ 3) und der Grundstückszustand am Qualitätsstichtag (§ 4) zugrunde zu legen. Künftige Entwicklungen wie beispielsweise absehbare anderweitige Nutzungen (§ 4 Absatz 3 Nummer 1) sind zu berücksichtigen, wenn sie mit hinreichender Sicherheit auf Grund konkreter Tatsachen zu erwarten sind. In diesen Fällen ist auch die voraussichtliche Dauer bis zum Eintritt der rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen für die Realisierbarkeit einer baulichen oder sonstigen Nutzung eines Grundstücks (Wartezeit) zu berücksichtigen.

§ 3 Wertermittlungsstichtag und allgemeine Wertverhältnisse

(1) Der Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht.
(2) Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt bestimmen sich nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) maßgebenden Umstände wie nach der allgemeinen Wirtschaftslage, den Verhältnissen am Kapitalmarkt sowie den wirtschaftlichen und demographischen Entwicklungen des Gebiets.

§ 4 Qualitätsstichtag und Grundstückszustand

(1) Der Qualitätsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht. Er entspricht dem Wertermittlungsstichtag, es sei denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen Gründen der Zustand des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt maßgebend ist.
(2) Der Zustand eines Grundstücks bestimmt sich nach der Gesamtheit der verkehrswertbeeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks (Grundstücksmerkmale). Zu den Grundstücksmerkmalen gehören insbesondere der Entwicklungszustand (§ 5), die Art und das Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung (§ 6 Absatz 1), die wertbeeinflussenden Rechte und Belastungen (§ 6 Absatz 2), der abgabenrechtliche Zustand (§ 6 Absatz 3), die Lagemerkmale (§ 6 Absatz 4) und die weiteren Merkmale (§ 6 Absatz 5 und 6).

(3) Neben dem Entwicklungszustand (§ 5) ist bei der Wertermittlung insbesondere zu berücksichtigen, ob am Qualitätsstichtag

1.
eine anderweitige Nutzung von Flächen absehbar ist,
2.
Flächen auf Grund ihrer Vornutzung nur mit erheblich über dem Üblichen liegenden Aufwand einer baulichen oder sonstigen Nutzung zugeführt werden können,
3.
Flächen von städtebaulichen Missständen oder erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten betroffen sind,
4.
Flächen einer dauerhaften öffentlichen Zweckbestimmung unterliegen,
5.
Flächen für bauliche Anlagen zur Erforschung, Entwicklung oder Nutzung von Erneuerbaren Energien bestimmt sind,
6.
Flächen zum Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft genutzt werden oder ob sich auf Flächen gesetzlich geschützte Biotope befinden.

§ 5 Entwicklungszustand

(1) Flächen der Land- oder Forstwirtschaft sind Flächen, die, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind.
(2) Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen (§ 6), insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen.
(3) Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.
(4) Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind.

§ 6 Weitere Grundstücksmerkmale

(1) Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung ergeben sich in der Regel aus den für die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs und den sonstigen Vorschriften, die die Nutzbarkeit betreffen. Wird vom Maß der zulässigen Nutzung in der Umgebung regelmäßig abgewichen, ist die Nutzung maßgebend, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugrunde gelegt wird.
(2) Als wertbeeinflussende Rechte und Belastungen kommen insbesondere Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten sowie wohnungs- und mietrechtliche Bindungen in Betracht.
(3) Für den abgabenrechtlichen Zustand des Grundstücks ist die Pflicht zur Entrichtung von nichtsteuerlichen Abgaben maßgebend.
(4) Lagemerkmale von Grundstücken sind insbesondere die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse.
(5) Weitere Merkmale sind insbesondere die tatsächliche Nutzung, die Erträge, die Grundstücksgröße, der Grundstückszuschnitt und die Bodenbeschaffenheit wie beispielsweise Bodengüte, Eignung als Baugrund oder schädliche Bodenveränderungen. Bei bebauten Grundstücken sind dies zusätzlich insbesondere die Gebäudeart, die Bauweise und Baugestaltung, die Größe, Ausstattung und Qualität, der bauliche Zustand, die energetischen Eigenschaften, das Baujahr und die Restnutzungsdauer.
(6) Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können; durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Modernisierungen sind beispielsweise Maßnahmen, die eine wesentliche Verbesserung der Wohn- oder sonstigen Nutzungsverhältnisse oder wesentliche Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.

§ 7 Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse

Zur Wertermittlung und zur Ableitung erforderlicher Daten für die Wertermittlung sind Kaufpreise und andere Daten wie Mieten und Bewirtschaftungskosten heranzuziehen, bei denen angenommen werden kann, dass sie nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst worden sind. Eine Beeinflussung durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse kann angenommen werden, wenn Kaufpreise und andere Daten erheblich von den Kaufpreisen und anderen Daten in vergleichbaren Fällen abweichen.

§ 8 Ermittlung des Verkehrswerts

(1) Zur Wertermittlung sind das Vergleichswertverfahren (§ 15) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16), das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20), das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln.

(2) In den Wertermittlungsverfahren nach Absatz 1 sind regelmäßig in folgender Reihenfolge zu berücksichtigen:

1.
die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt (Marktanpassung),
2.
die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks.
(3) Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie beispielsweise eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel oder Bauschäden sowie von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge können, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, durch marktgerechte Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise berücksichtigt werden.

Abschnitt 2
Bodenrichtwerte und sonstige erforderliche Daten

§ 9 Grundlagen der Ermittlung

(1) Bodenrichtwerte (§ 10) und sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten sind insbesondere aus der Kaufpreissammlung (§ 193 Absatz 5 Satz 1 des Baugesetzbuchs) auf der Grundlage einer ausreichenden Zahl geeigneter Kaufpreise unter Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse zu ermitteln. Zu den sonstigen erforderlichen Daten gehören insbesondere Indexreihen (§ 11), Umrechnungskoeffizienten (§ 12), Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke (§ 13) sowie Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätze (§ 14).

(2) Kaufpreise solcher Grundstücke, die in ihren Grundstücksmerkmalen voneinander abweichen, sind im Sinne des Absatzes 1 Satz 1 nur geeignet, wenn die Abweichungen

1.
in ihren Auswirkungen auf die Preise sich ausgleichen,
2.
durch Zu- oder Abschläge oder
3.
durch andere geeignete Verfahren berücksichtigt werden können.

§ 10 Bodenrichtwerte

(1) Bodenrichtwerte (§ 196 des Baugesetzbuchs) sind vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln. Findet sich keine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen, kann der Bodenrichtwert auch mit Hilfe deduktiver Verfahren oder in anderer geeigneter und nachvollziehbarer Weise ermittelt werden. Die Bodenrichtwerte sind als ein Betrag in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche darzustellen.

(2) Von den wertbeeinflussenden Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks sollen der Entwicklungszustand und die Art der Nutzung dargestellt werden. Zusätzlich sollen dargestellt werden:

1.
bei landwirtschaftlich genutzten Flächen gegebenenfalls die Bodengüte als Acker- oder Grünlandzahl,
2.
bei baureifem Land der erschließungsbeitragsrechtliche Zustand sowie je nach Wertrelevanz das Maß der baulichen Nutzung, die Grundstücksgröße, -tiefe oder -breite und
3.
bei förmlich festgelegten Sanierungsgebieten (§ 142 des Baugesetzbuchs) und förmlich festgelegten Entwicklungsbereichen (§ 165 des Baugesetzbuchs) der Grundstückszustand, auf den sich der Bodenrichtwert bezieht; dabei ist entweder der Grundstückszustand vor Beginn der Maßnahme oder nach Abschluss der Maßnahme darzustellen.

Deckt der Bodenrichtwert verschiedene Nutzungsarten oder verschiedene Nutzungsmaße ab, sollen diese ebenfalls dargestellt werden.

(3) Die Bodenrichtwerte sind in automatisierter Form auf der Grundlage der amtlichen Geobasisdaten zu führen.

§ 11 Indexreihen

(1) Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sollen mit Indexreihen erfasst werden.
(2) Indexreihen bestehen aus Indexzahlen, die sich aus dem durchschnittlichen Verhältnis der Preise eines Erhebungszeitraums zu den Preisen eines Basiszeitraums mit der Indexzahl 100 ergeben. Die Indexzahlen können auch auf bestimmte Zeitpunkte des Erhebungs- und Basiszeitraums bezogen werden.
(3) Die Indexzahlen werden für Grundstücke mit vergleichbaren Lage- und Nutzungsverhältnissen abgeleitet. Das Ergebnis eines Erhebungszeitraums kann in geeigneten Fällen durch Vergleich mit den Indexreihen anderer Bereiche und vorausgegangener Erhebungszeiträume geändert werden.

(4) Indexreihen können insbesondere abgeleitet werden für

1.
Bodenpreise,
2.
Preise für Eigentumswohnungen und
3.
Preise für Einfamilienhäuser.

§ 12 Umrechnungskoeffizienten

Wertunterschiede von Grundstücken, die sich aus Abweichungen bestimmter Grundstücksmerkmale sonst gleichartiger Grundstücke ergeben, insbesondere aus dem unterschiedlichen Maß der baulichen Nutzung oder der Grundstücksgröße und -tiefe, sollen mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten (§ 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 3 des Baugesetzbuchs) erfasst werden.

§ 13 Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke

Vergleichsfaktoren (§ 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 4 des Baugesetzbuchs) sollen der Ermittlung von Vergleichswerten für bebaute Grundstücke dienen. Sie sind auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor) oder auf eine sonst geeignete Bezugseinheit, insbesondere auf eine Flächen- oder Raumeinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor), zu beziehen.

§ 14 Marktanpassungsfaktoren, Liegenschaftszinssätze

(1) Mit Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätzen sollen die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst werden, soweit diese nicht auf andere Weise zu berücksichtigen sind.

(2) Marktanpassungsfaktoren sind insbesondere

1.
Faktoren zur Anpassung des Sachwerts, die aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu entsprechenden Sachwerten abgeleitet werden (Sachwertfaktoren, § 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 2 des Baugesetzbuchs),
2.
Faktoren zur Anpassung finanzmathematisch errechneter Werte von Erbbaurechten oder Erbbaugrundstücken, die aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu den finanzmathematisch errechneten Werten von entsprechenden Erbbaurechten oder Erbbaugrundstücken abgeleitet werden (Erbbaurechts- oder Erbbaugrundstücksfaktoren).
(3) Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, § 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 1 des Baugesetzbuchs) sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie sind auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens (§§ 17 bis 20) abzuleiten.

Abschnitt 3
Wertermittlungsverfahren

Unterabschnitt 1
Vergleichswertverfahren, Bodenwertermittlung

§ 15 Ermittlung des Vergleichswerts

(1) Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichspreise, können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden. Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt oder Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale sind in der Regel auf der Grundlage von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen.
(2) Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Vergleichspreisen zur Ermittlung des Vergleichswerts geeignete Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Der Vergleichswert ergibt sich dann durch Vervielfachung des jährlichen Ertrags oder der sonstigen Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor. Vergleichsfaktoren sind geeignet, wenn die Grundstücksmerkmale der ihnen zugrunde gelegten Grundstücke hinreichend mit denen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen

§ 16 Ermittlung des Bodenwerts

(1) Der Wert des Bodens ist vorbehaltlich der Absätze 2 bis 4 ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln. Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn die Merkmale des zugrunde gelegten Richtwertgrundstücks hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. § 15 Absatz 1 Satz 3 und 4 ist entsprechend anzuwenden.
(2) Vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück im Außenbereich (§ 35 des Baugesetzbuchs) sind bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, wenn sie rechtlich und wirtschaftlich weiterhin nutzbar sind.

(3) Ist alsbald mit einem Abriss von baulichen Anlagen zu rechnen, ist der Bodenwert um die üblichen Freilegungskosten zu mindern, soweit sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden. Von einer alsbaldigen Freilegung kann ausgegangen werden, wenn

1.
die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind oder
2.
der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20) ermittelten Ertragswert erreicht oder übersteigt.
(4) Ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der nach § 6 Absatz 1 maßgeblichen Nutzung, wie insbesondere eine erhebliche Beeinträchtigung der Nutzbarkeit durch vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück, ist bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht.
(5) Bei der Ermittlung der sanierungs- oder entwicklungsbedingten Bodenwerterhöhung zur Bemessung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 Absatz 1 oder § 166 Absatz 3 Satz 4 des Baugesetzbuchs sind die Anfangs- und Endwerte auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln.

Unterabschnitt 2
Ertragswertverfahren

Nichtamtliches Inhaltsverzeichnis

§ 17 Ermittlung des Ertragswerts

(1) Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Soweit die Ertragsverhältnisse absehbar wesentlichen Veränderungen unterliegen oder wesentlich von den marktüblich erzielbaren Erträgen abweichen, kann der Ertragswert auch auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ermittelt werden.

(2) Im Ertragswertverfahren auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge wird der Ertragswert ermittelt

1.
aus dem nach § 16 ermittelten Bodenwert und dem um den Betrag der angemessenen Verzinsung des Bodenwerts verminderten und sodann kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Absatz 1); der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags ist der für die Kapitalisierung nach § 20 maßgebliche Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen; bei der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags sind selbständig nutzbare Teilflächen nicht zu berücksichtigen (allgemeines Ertragswertverfahren), oder
2.
aus dem nach § 20 kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Absatz 1) und dem nach § 16 ermittelten Bodenwert, der mit Ausnahme des Werts von selbständig nutzbaren Teilflächen auf den Wertermittlungsstichtag nach § 20 abzuzinsen ist (vereinfachtes Ertragswertverfahren).

Eine selbständig nutzbare Teilfläche ist der Teil eines Grundstücks, der für die angemessene Nutzung der baulichen Anlagen nicht benötigt wird und selbständig genutzt oder verwertet werden kann.

(3) Im Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge wird der Ertragswert aus den durch gesicherte Daten abgeleiteten periodisch erzielbaren Reinerträgen (§ 18 Absatz 1) innerhalb eines Betrachtungszeitraums und dem Restwert des Grundstücks am Ende des Betrachtungszeitraums ermittelt. Die periodischen Reinerträge sowie der Restwert des Grundstücks sind jeweils auf den Wertermittlungsstichtag nach § 20 abzuzinsen.

Nichtamtliches Inhaltsverzeichnis

§ 18 Reinertrag, Rohertrag

(1) Der Reinertrag ergibt sich aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 19).
(2) Der Rohertrag ergibt sich aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträgen. Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ergibt sich der Rohertrag insbesondere aus den vertraglichen Vereinbarungen.

Nichtamtliches Inhaltsverzeichnis

§ 19 Bewirtschaftungskosten

(1) Als Bewirtschaftungskosten sind die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung marktüblich entstehenden jährlichen Aufwendungen zu berücksichtigen, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind.

(2) Nach Absatz 1 berücksichtigungsfähige Bewirtschaftungskosten sind

1.
die Verwaltungskosten; sie umfassen die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, den Wert der vom Eigentümer persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit sowie die Kosten der Geschäftsführung;
2.
die Instandhaltungskosten; sie umfassen die Kosten, die infolge von Abnutzung oder Alterung zur Erhaltung des der Wertermittlung zugrunde gelegten Ertragsniveaus der baulichen Anlage während ihrer Restnutzungsdauer aufgewendet werden müssen;
3.
das Mietausfallwagnis; es umfasst das Risiko von Ertragsminderungen, die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorübergehenden Leerstand von Raum entstehen, der zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Nutzung bestimmt ist; es umfasst auch das Risiko von uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung;
4.
die Betriebskosten.

Soweit sich die Bewirtschaftungskosten nicht ermitteln lassen, ist von Erfahrungssätzen auszugehen.

Nichtamtliches Inhaltsverzeichnis

§ 20 Kapitalisierung und Abzinsung

Der Kapitalisierung und Abzinsung sind Barwertfaktoren zugrunde zu legen. Der jeweilige Barwertfaktor ist unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer (§ 6 Absatz 6 Satz 1) und des jeweiligen Liegenschaftszinssatzes (§ 14 Absatz 3) der Anlage 1 oder der Anlage 2 zu entnehmen oder nach der dort angegebenen Berechnungsvorschrift zu bestimmen.

Unterabschnitt 3
Sachwertverfahren

Nichtamtliches Inhaltsverzeichnis

§ 21 Ermittlung des Sachwerts

(1) Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert (§ 16) ermittelt; die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren (§ 14 Absatz 2 Nummer 1) zu berücksichtigen.
(2) Der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ist ausgehend von den Herstellungskosten (§ 22) unter Berücksichtigung der Alterswertminderung (§ 23) zu ermitteln.
(3) Der Sachwert der baulichen Außenanlagen und der sonstigen Anlagen wird, soweit sie nicht vom Bodenwert miterfasst werden, nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt. Die §§ 22 und 23 sind entsprechend anzuwenden.

§ 22 Herstellungskosten

(1) Zur Ermittlung der Herstellungskosten sind die gewöhnlichen Herstellungskosten je Flächen-, Raum- oder sonstiger Bezugseinheit (Normalherstellungskosten) mit der Anzahl der entsprechenden Bezugseinheiten der baulichen Anlagen zu vervielfachen.
(2) Normalherstellungskosten sind die Kosten, die marktüblich für die Neuerrichtung einer entsprechenden baulichen Anlage aufzuwenden wären. Mit diesen Kosten nicht erfasste einzelne Bauteile, Einrichtungen oder sonstige Vorrichtungen sind durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Zu den Normalherstellungskosten gehören auch die üblicherweise entstehenden Baunebenkosten, insbesondere Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfungen und Genehmigungen. Ausnahmsweise können die Herstellungskosten der baulichen Anlagen nach den gewöhnlichen Herstellungskosten einzelner Bauleistungen (Einzelkosten) ermittelt werden.
(3) Normalherstellungskosten sind in der Regel mit Hilfe geeigneter Baupreisindexreihen an die Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag anzupassen.

§ 23 Alterswertminderung

Die Alterswertminderung ist unter Berücksichtigung des Verhältnisses der Restnutzungsdauer (§ 6 Absatz 6 Satz 1) zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen zu ermitteln. Dabei ist in der Regel eine gleichmäßige Wertminderung zugrunde zu legen. Gesamtnutzungsdauer ist die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer der baulichen Anlagen.

Abschnitt 4
Schlussvorschrift

Nichtamtliches Inhaltsverzeichnis

§ 24 Inkrafttreten und Außerkrafttreten

Diese Verordnung tritt am 1. Juli 2010 in Kraft. Gleichzeitig tritt die Wertermittlungsverordnung vom 6. Dezember 1988 (BGBl. I S. 2209), die durch Artikel 3 des Gesetzes vom 18. August 1997 (BGBl. I S. 2081) geändert worden ist, außer Kraft.

Nichtamtliches Inhaltsverzeichnis

Schlussformel

Der Bundesrat hat zugestimmt.

Nichtamtliches Inhaltsverzeichnis

Anlage 1 (zu § 20)
Barwertfaktoren für die Kapitalisierung

(Fundstelle: BGBl. I 2010, 645 – 648)
Restnutzungs-
dauer von …
Jahren
Zinssatz
1,0 % 1,5 % 2,0 % 2,5 % 3,0 % 3,5 % 4,0 % 4,5 % 5,0 %
1  0,99 0,99 0,98 0,98 0,97 0,97 0,96 0,96 0,95
2  1,97 1,96 1,94 1,93 1,91 1,90 1,89 1,87 1,86
3  2,94 2,91 2,88 2,86 2,83 2,80 2,78 2,75 2,72
4  3,90 3,85 3,81 3,76 3,72 3,67 3,63 3,59 3,55
5  4,85 4,78 4,71 4,65 4,58 4,52 4,45 4,39 4,33
6  5,80 5,70 5,60 5,51 5,42 5,33 5,24 5,16 5,08
7  6,73 6,60 6,47 6,35 6,23 6,11 6,00 5,89 5,79
8  7,65 7,49 7,33 7,17 7,02 6,87 6,73 6,60 6,46
9  8,57 8,36 8,16 7,97 7,79 7,61 7,44 7,27 7,11
10  9,47 9,22 8,98 8,75 8,53 8,32 8,11 7,91 7,72
11 10,37 10,07 9,79 9,51 9,25 9,00 8,76 8,53 8,31
12 11,26 10,91 10,58 10,26 9,95 9,66 9,39 9,12 8,86
13 12,13 11,73 11,35 10,98 10,63 10,30 9,99 9,68 9,39
14 13,00 12,54 12,11 11,69 11,30 10,92 10,56 10,22 9,90
15 13,87 13,34 12,85 12,38 11,94 11,52 11,12 10,74 10,38
16 14,72 14,13 13,58 13,06 12,56 12,09 11,65 11,23 10,84
17 15,56 14,91 14,29 13,71 13,17 12,65 12,17 11,71 11,27
18 16,40 15,67 14,99 14,35 13,75 13,19 12,66 12,16 11,69
19 17,23 16,43 15,68 14,98 14,32 13,71 13,13 12,59 12,09
20 18,05 17,17 16,35 15,59 14,88 14,21 13,59 13,01 12,46
21 18,86 17,90 17,01 16,18 15,42 14,70 14,03 13,40 12,82
22 19,66 18,62 17,66 16,77 15,94 15,17 14,45 13,78 13,16
23 20,46 19,33 18,29 17,33 16,44 15,62 14,86 14,15 13,49
24 21,24 20,03 18,91 17,88 16,94 16,06 15,25 14,50 13,80
25 22,02 20,72 19,52 18,42 17,41 16,48 15,62 14,83 14,09
26 22,80 21,40 20,12 18,95 17,88 16,89 15,98 15,15 14,38
27 23,56 22,07 20,71 19,46 18,33 17,29 16,33 15,45 14,64
28 24,32 22,73 21,28 19,96 18,76 17,67 16,66 15,74 14,90
29 25,07 23,38 21,84 20,45 19,19 18,04 16,98 16,02 15,14
30 25,81 24,02 22,40 20,93 19,60 18,39 17,29 16,29 15,37
31 26,54 24,65 22,94 21,40 20,00 18,74 17,59 16,54 15,59
32 27,27 25,27 23,47 21,85 20,39 19,07 17,87 16,79 15,80
33 27,99 25,88 23,99 22,29 20,77 19,39 18,15 17,02 16,00
34 28,70 26,48 24,50 22,72 21,13 19,70 18,41 17,25 16,19
35 29,41 27,08 25,00 23,15 21,49 20,00 18,66 17,46 16,37
36 30,11 27,66 25,49 23,56 21,83 20,29 18,91 17,67 16,55
37 30,80 28,24 25,97 23,96 22,17 20,57 19,14 17,86 16,71
38 31,48 28,81 26,44 24,35 22,49 20,84 19,37 18,05 16,87
39 32,16 29,36 26,90 24,73 22,81 21,10 19,58 18,23 17,02
40 32,83 29,92 27,36 25,10 23,11 21,36 19,79 18,40 17,16
41 33,50 30,46 27,80 25,47 23,41 21,60 19,99 18,57 17,29
42 34,16 30,99 28,23 25,82 23,70 21,83 20,19 18,72 17,42
43 34,81 31,52 28,66 26,17 23,98 22,06 20,37 18,87 17,55
44 35,46 32,04 29,08 26,50 24,25 22,28 20,55 19,02 17,66
45 36,09 32,55 29,49 26,83 24,52 22,50 20,72 19,16 17,77
46 36,73 33,06 29,89 27,15 24,78 22,70 20,88 19,29 17,88
47 37,35 33,55 30,29 27,47 25,02 22,90 21,04 19,41 17,98
48 37,97 34,04 30,67 27,77 25,27 23,09 21,20 19,54 18,08
49 38,59 34,52 31,05 28,07 25,50 23,28 21,34 19,65 18,17
50 39,20 35,00 31,42 28,36 25,73 23,46 21,48 19,76 18,26
51 39,80 35,47 31,79 28,65 25,95 23,63 21,62 19,87 18,34
52 40,39 35,93 32,14 28,92 26,17 23,80 21,75 19,97 18,42
53 40,98 36,38 32,50 29,19 26,37 23,96 21,87 20,07 18,49
54 41,57 36,83 32,84 29,46 26,58 24,11 21,99 20,16 18,57
55 42,15 37,27 33,17 29,71 26,77 24,26 22,11 20,25 18,63
56 42,72 37,71 33,50 29,96 26,97 24,41 22,22 20,33 18,70
57 43,29 38,13 33,83 30,21 27,15 24,55 22,33 20,41 18,76
58 43,85 38,56 34,15 30,45 27,33 24,69 22,43 20,49 18,82
59 44,40 38,97 34,46 30,68 27,51 24,82 22,53 20,57 18,88
60 44,96 39,38 34,76 30,91 27,68 24,94 22,62 20,64 18,93
61 45,50 39,78 35,06 31,13 27,84 25,07 22,71 20,71 18,98
62 46,04 40,18 35,35 31,35 28,00 25,19 22,80 20,77 19,03
63 46,57 40,57 35,64 31,56 28,16 25,30 22,89 20,83 19,08
64 47,10 40,96 35,92 31,76 28,31 25,41 22,97 20,89 19,12
65 47,63 41,34 36,20 31,96 28,45 25,52 23,05 20,95 19,16
66 48,15 41,71 36,47 32,16 28,60 25,62 23,12 21,01 19,20
67 48,66 42,08 36,73 32,35 28,73 25,72 23,19 21,06 19,24
68 49,17 42,44 36,99 32,54 28,87 25,82 23,26 21,11 19,28
69 49,67 42,80 37,25 32,72 29,00 25,91 23,33 21,16 19,31
70 50,17 43,15 37,50 32,90 29,12 26,00 23,39 21,20 19,34
71 50,66 43,50 37,74 33,07 29,25 26,09 23,46 21,25 19,37
72 51,15 43,84 37,98 33,24 29,37 26,17 23,52 21,29 19,40
73 51,63 44,18 38,22 33,40 29,48 26,25 23,57 21,33 19,43
74 52,11 44,51 38,45 33,57 29,59 26,33 23,63 21,37 19,46
75 52,59 44,84 38,68 33,72 29,70 26,41 23,68 21,40 19,48
76 53,06 45,16 38,90 33,88 29,81 26,48 23,73 21,44 19,51
77 53,52 45,48 39,12 34,03 29,91 26,55 23,78 21,47 19,53
78 53,98 45,79 39,33 34,17 30,01 26,62 23,83 21,50 19,56
79 54,44 46,10 39,54 34,31 30,11 26,68 23,87 21,54 19,58
80 54,89 46,41 39,74 34,45 30,20 26,75 23,92 21,57 19,60
81 55,33 46,71 39,95 34,59 30,29 26,81 23,96 21,59 19,62
82 55,78 47,00 40,14 34,72 30,38 26,87 24,00 21,62 19,63
83 56,21 47,29 40,34 34,85 30,47 26,93 24,04 21,65 19,65
84 56,65 47,58 40,53 34,97 30,55 26,98 24,07 21,67 19,67
85 57,08 47,86 40,71 35,10 30,63 27,04 24,11 21,70 19,68
86 57,50 48,14 40,89 35,22 30,71 27,09 24,14 21,72 19,70
87 57,92 48,41 41,07 35,33 30,79 27,14 24,18 21,74 19,71
88 58,34 48,68 41,25 35,45 30,86 27,19 24,21 21,76 19,73
89 58,75 48,95 41,42 35,56 30,93 27,23 24,24 21,78 19,74
90 59,16 49,21 41,59 35,67 31,00 27,28 24,27 21,80 19,75
91 59,57 49,47 41,75 35,77 31,07 27,32 24,30 21,82 19,76
92 59,97 49,72 41,91 35,87 31,14 27,37 24,32 21,83 19,78
93 60,36 49,97 42,07 35,98 31,20 27,41 24,35 21,85 19,79
94 60,75 50,22 42,23 36,07 31,26 27,45 24,37 21,87 19,80
95 61,14 50,46 42,38 36,17 31,32 27,48 24,40 21,88 19,81
96 61,53 50,70 42,53 36,26 31,38 27,52 24,42 21,90 19,82
97 61,91 50,94 42,68 36,35 31,44 27,56 24,44 21,91 19,82
98 62,29 51,17 42,82 36,44 31,49 27,59 24,46 21,92 19,83
99 62,66 51,40 42,96 36,53 31,55 27,62 24,49 21,94 19,84
100 63,03 51,62 43,10 36,61 31,60 27,66 24,50 21,95 19,85
Restnutzungs-
dauer von …
Jahren
Zinssatz
5,5 % 6,0 % 6,5 % 7,0 % 7,5 % 8,0 % 8,5 % 9,0 % 9,5 % 10,0 %
1  0,95 0,94 0,94 0,93 0,93 0,93 0,92 0,92 0,91 0,91
2  1,85 1,83 1,82 1,81 1,80 1,78 1,77 1,76 1,75 1,74
3  2,70 2,67 2,65 2,62 2,60 2,58 2,55 2,53 2,51 2,49
4  3,51 3,47 3,43 3,39 3,35 3,31 3,28 3,24 3,20 3,17
5  4,27 4,21 4,16 4,10 4,05 3,99 3,94 3,89 3,84 3,79
6  5,00 4,92 4,84 4,77 4,69 4,62 4,55 4,49 4,42 4,36
7  5,68 5,58 5,48 5,39 5,30 5,21 5,12 5,03 4,95 4,87
8  6,33 6,21 6,09 5,97 5,86 5,75 5,64 5,53 5,43 5,33
9  6,95 6,80 6,66 6,52 6,38 6,25 6,12 6,00 5,88 5,76
10  7,54 7,36 7,19 7,02 6,86 6,71 6,56 6,42 6,28 6,14
11  8,09 7,89 7,69 7,50 7,32 7,14 6,97 6,81 6,65 6,50
12  8,62 8,38 8,16 7,94 7,74 7,54 7,34 7,16 6,98 6,81
13  9,12 8,85 8,60 8,36 8,13 7,90 7,69 7,49 7,29 7,10
14  9,59 9,29 9,01 8,75 8,49 8,24 8,01 7,79 7,57 7,37
15 10,04 9,71 9,40 9,11 8,83 8,56 8,30 8,06 7,83 7,61
16 10,46 10,11 9,77 9,45 9,14 8,85 8,58 8,31 8,06 7,82
17 10,86 10,48 10,11 9,76 9,43 9,12 8,83 8,54 8,28 8,02
18 11,25 10,83 10,43 10,06 9,71 9,37 9,06 8,76 8,47 8,20
19 11,61 11,16 10,73 10,34 9,96 9,60 9,27 8,95 8,65 8,36
20 11,95 11,47 11,02 10,59 10,19 9,82 9,46 9,13 8,81 8,51
21 12,28 11,76 11,28 10,84 10,41 10,02 9,64 9,29 8,96 8,65
22 12,58 12,04 11,54 11,06 10,62 10,20 9,81 9,44 9,10 8,77
23 12,88 12,30 11,77 11,27 10,81 10,37 9,96 9,58 9,22 8,88
24 13,15 12,55 11,99 11,47 10,98 10,53 10,10 9,71 9,33 8,98
25 13,41 12,78 12,20 11,65 11,15 10,67 10,23 9,82 9,44 9,08
26 13,66 13,00 12,39 11,83 11,30 10,81 10,35 9,93 9,53 9,16
27 13,90 13,21 12,57 11,99 11,44 10,94 10,46 10,03 9,62 9,24
28 14,12 13,41 12,75 12,14 11,57 11,05 10,57 10,12 9,70 9,31
29 14,33 13,59 12,91 12,28 11,70 11,16 10,66 10,20 9,77 9,37
30 14,53 13,76 13,06 12,41 11,81 11,26 10,75 10,27 9,83 9,43
31 14,72 13,93 13,20 12,53 11,92 11,35 10,83 10,34 9,89 9,48
32 14,90 14,08 13,33 12,65 12,02 11,43 10,90 10,41 9,95 9,53
33 15,08 14,23 13,46 12,75 12,11 11,51 10,97 10,46 10,00 9,57
34 15,24 14,37 13,58 12,85 12,19 11,59 11,03 10,52 10,05 9,61
35 15,39 14,50 13,69 12,95 12,27 11,65 11,09 10,57 10,09 9,64
36 15,54 14,62 13,79 13,04 12,35 11,72 11,14 10,61 10,13 9,68
37 15,67 14,74 13,89 13,12 12,42 11,78 11,19 10,65 10,16 9,71
38 15,80 14,85 13,98 13,19 12,48 11,83 11,23 10,69 10,19 9,73
39 15,93 14,95 14,06 13,26 12,54 11,88 11,28 10,73 10,22 9,76
40 16,05 15,05 14,15 13,33 12,59 11,92 11,31 10,76 10,25 9,78
41 16,16 15,14 14,22 13,39 12,65 11,97 11,35 10,79 10,27 9,80
42 16,26 15,22 14,29 13,45 12,69 12,01 11,38 10,81 10,29 9,82
43 16,36 15,31 14,36 13,51 12,74 12,04 11,41 10,84 10,31 9,83
44 16,46 15,38 14,42 13,56 12,78 12,08 11,44 10,86 10,33 9,85
45 16,55 15,46 14,48 13,61 12,82 12,11 11,47 10,88 10,35 9,86
46 16,63 15,52 14,54 13,65 12,85 12,14 11,49 10,90 10,36 9,88
47 16,71 15,59 14,59 13,69 12,89 12,16 11,51 10,92 10,38 9,89
48 16,79 15,65 14,64 13,73 12,92 12,19 11,53 10,93 10,39 9,90
49 16,86 15,71 14,68 13,77 12,95 12,21 11,55 10,95 10,40 9,91
50 16,93 15,76 14,72 13,80 12,97 12,23 11,57 10,96 10,41 9,91
51 17,00 15,81 14,76 13,83 13,00 12,25 11,58 10,97 10,42 9,92
52 17,06 15,86 14,80 13,86 13,02 12,27 11,60 10,99 10,43 9,93
53 17,12 15,91 14,84 13,89 13,04 12,29 11,61 11,00 10,44 9,94
54 17,17 15,95 14,87 13,92 13,06 12,30 11,62 11,01 10,45 9,94
55 17,23 15,99 14,90 13,94 13,08 12,32 11,63 11,01 10,45 9,95
56 17,28 16,03 14,93 13,96 13,10 12,33 11,64 11,02 10,46 9,95
57 17,32 16,06 14,96 13,98 13,12 12,34 11,65 11,03 10,47 9,96
58 17,37 16,10 14,99 14,00 13,13 12,36 11,66 11,04 10,47 9,96
59 17,41 16,13 15,01 14,02 13,15 12,37 11,67 11,04 10,48 9,96
60 17,45 16,16 15,03 14,04 13,16 12,38 11,68 11,05 10,48 9,97
61 17,49 16,19 15,05 14,06 13,17 12,39 11,68 11,05 10,48 9,97
62 17,52 16,22 15,07 14,07 13,18 12,39 11,69 11,06 10,49 9,97
63 17,56 16,24 15,09 14,08 13,19 12,40 11,70 11,06 10,49 9,98
64 17,59 16,27 15,11 14,10 13,20 12,41 11,70 11,07 10,49 9,98
65 17,62 16,29 15,13 14,11 13,21 12,42 11,71 11,07 10,50 9,98
66 17,65 16,31 15,14 14,12 13,22 12,42 11,71 11,07 10,50 9,98
67 17,68 16,33 15,16 14,13 13,23 12,43 11,71 11,08 10,50 9,98
68 17,70 16,35 15,17 14,14 13,24 12,43 11,72 11,08 10,50 9,98
69 17,73 16,37 15,19 14,15 13,24 12,44 11,72 11,08 10,51 9,99
70 17,75 16,38 15,20 14,16 13,25 12,44 11,73 11,08 10,51 9,99
71 17,78 16,40 15,21 14,17 13,25 12,45 11,73 11,09 10,51 9,99
72 17,80 16,42 15,22 14,18 13,26 12,45 11,73 11,09 10,51 9,99
73 17,82 16,43 15,23 14,18 13,27 12,45 11,73 11,09 10,51 9,99
74 17,84 16,44 15,24 14,19 13,27 12,46 11,74 11,09 10,51 9,99
75 17,85 16,46 15,25 14,20 13,27 12,46 11,74 11,09 10,51 9,99
76 17,87 16,47 15,26 14,20 13,28 12,46 11,74 11,10 10,52 9,99
77 17,89 16,48 15,26 14,21 13,28 12,47 11,74 11,10 10,52 9,99
78 17,90 16,49 15,27 14,21 13,29 12,47 11,74 11,10 10,52 9,99
79 17,92 16,50 15,28 14,22 13,29 12,47 11,75 11,10 10,52 9,99
80 17,93 16,51 15,28 14,22 13,29 12,47 11,75 11,10 10,52 10,00
81 17,94 16,52 15,29 14,23 13,30 12,48 11,75 11,10 10,52 10,00
82 17,96 16,53 15,30 14,23 13,30 12,48 11,75 11,10 10,52 10,00
83 17,97 16,53 15,30 14,23 13,30 12,48 11,75 11,10 10,52 10,00
84 17,98 16,54 15,31 14,24 13,30 12,48 11,75 11,10 10,52 10,00
85 17,99 16,55 15,31 14,24 13,30 12,48 11,75 11,10 10,52 10,00
86 18,00 16,56 15,32 14,24 13,31 12,48 11,75 11,10 10,52 10,00
87 18,01 16,56 15,32 14,25 13,31 12,48 11,75 11,10 10,52 10,00
88 18,02 16,57 15,32 14,25 13,31 12,49 11,76 11,11 10,52 10,00
89 18,03 16,57 15,33 14,25 13,31 12,49 11,76 11,11 10,52 10,00
90 18,03 16,58 15,33 14,25 13,31 12,49 11,76 11,11 10,52 10,00
91 18,04 16,58 15,33 14,26 13,31 12,49 11,76 11,11 10,52 10,00
92 18,05 16,59 15,34 14,26 13,32 12,49 11,76 11,11 10,52 10,00
93 18,06 16,59 15,34 14,26 13,32 12,49 11,76 11,11 10,52 10,00
94 18,06 16,60 15,34 14,26 13,32 12,49 11,76 11,11 10,52 10,00
95 18,07 16,60 15,35 14,26 13,32 12,49 11,76 11,11 10,52 10,00
96 18,08 16,60 15,35 14,26 13,32 12,49 11,76 11,11 10,52 10,00
97 18,08 16,61 15,35 14,27 13,32 12,49 11,76 11,11 10,52 10,00
98 18,09 16,61 15,35 14,27 13,32 12,49 11,76 11,11 10,52 10,00
99 18,09 16,61 15,35 14,27 13,32 12,49 11,76 11,11 10,52 10,00
100 18,10 16,62 15,36 14,27 13,32 12,49 11,76 11,11 10,53 10,00
Berechnungsvorschrift für die der Tabelle nicht zu entnehmenden Barwertfaktoren für die Kapitalisierung
Kapitalisierungsfaktor =
q n – 1
q n × (q– 1)
q = 1 +  p
100
p = Liegenschaftszinssatz
n = Restnutzungsdauer

Nichtamtliches Inhaltsverzeichnis

Anlage 2 (zu § 20)
Barwertfaktoren für die Abzinsung

(Fundstelle: BGBl. I 2010, 649 – 652)
Restnutzungs-
dauer von …
Jahren
Zinssatz
1,0 % 1,5 % 2,0 % 2,5 % 3,0 % 3,5 % 4,0 % 4,5 % 5,0 %
1 0,9901 0,9852 0,9804 0,9756 0,9709 0,9662 0,9615 0,9569 0,9524
2 0,9803 0,9707 0,9612 0,9518 0,9426 0,9335 0,9246 0,9157 0,9070
3 0,9706 0,9563 0,9423 0,9286 0,9151 0,9019 0,8890 0,8763 0,8638
4 0,9610 0,9422 0,9238 0,9060 0,8885 0,8714 0,8548 0,8386 0,8227
5 0,9515 0,9283 0,9057 0,8839 0,8626 0,8420 0,8219 0,8025 0,7835
6 0,9420 0,9145 0,8880 0,8623 0,8375 0,8135 0,7903 0,7679 0,7462
7 0,9327 0,9010 0,8706 0,8413 0,8131 0,7860 0,7599 0,7348 0,7107
8 0,9235 0,8877 0,8535 0,8207 0,7894 0,7594 0,7307 0,7032 0,6768
9 0,9143 0,8746 0,8368 0,8007 0,7664 0,7337 0,7026 0,6729 0,6446
10 0,9053 0,8617 0,8203 0,7812 0,7441 0,7089 0,6756 0,6439 0,6139
11 0,8963 0,8489 0,8043 0,7621 0,7224 0,6849 0,6496 0,6162 0,5847
12 0,8874 0,8364 0,7885 0,7436 0,7014 0,6618 0,6246 0,5897 0,5568
13 0,8787 0,8240 0,7730 0,7254 0,6810 0,6394 0,6006 0,5643 0,5303
14 0,8700 0,8118 0,7579 0,7077 0,6611 0,6178 0,5775 0,5400 0,5051
15 0,8613 0,7999 0,7430 0,6905 0,6419 0,5969 0,5553 0,5167 0,4810
16 0,8528 0,7880 0,7284 0,6736 0,6232 0,5767 0,5339 0,4945 0,4581
17 0,8444 0,7764 0,7142 0,6572 0,6050 0,5572 0,5134 0,4732 0,4363
18 0,8360 0,7649 0,7002 0,6412 0,5874 0,5384 0,4936 0,4528 0,4155
19 0,8277 0,7536 0,6864 0,6255 0,5703 0,5202 0,4746 0,4333 0,3957
20 0,8195 0,7425 0,6730 0,6103 0,5537 0,5026 0,4564 0,4146 0,3769
21 0,8114 0,7315 0,6598 0,5954 0,5375 0,4856 0,4388 0,3968 0,3589
22 0,8034 0,7207 0,6468 0,5809 0,5219 0,4692 0,4220 0,3797 0,3418
23 0,7954 0,7100 0,6342 0,5667 0,5067 0,4533 0,4057 0,3634 0,3256
24 0,7876 0,6995 0,6217 0,5529 0,4919 0,4380 0,3901 0,3477 0,3101
25 0,7798 0,6892 0,6095 0,5394 0,4776 0,4231 0,3751 0,3327 0,2953
26 0,7720 0,6790 0,5976 0,5262 0,4637 0,4088 0,3607 0,3184 0,2812
27 0,7644 0,6690 0,5859 0,5134 0,4502 0,3950 0,3468 0,3047 0,2678
28 0,7568 0,6591 0,5744 0,5009 0,4371 0,3817 0,3335 0,2916 0,2551
29 0,7493 0,6494 0,5631 0,4887 0,4243 0,3687 0,3207 0,2790 0,2429
30 0,7419 0,6398 0,5521 0,4767 0,4120 0,3563 0,3083 0,2670 0,2314
31 0,7346 0,6303 0,5412 0,4651 0,4000 0,3442 0,2965 0,2555 0,2204
32 0,7273 0,6210 0,5306 0,4538 0,3883 0,3326 0,2851 0,2445 0,2099
33 0,7201 0,6118 0,5202 0,4427 0,3770 0,3213 0,2741 0,2340 0,1999
34 0,7130 0,6028 0,5100 0,4319 0,3660 0,3105 0,2636 0,2239 0,1904
35 0,7059 0,5939 0,5000 0,4214 0,3554 0,3000 0,2534 0,2143 0,1813
36 0,6989 0,5851 0,4902 0,4111 0,3450 0,2898 0,2437 0,2050 0,1727
37 0,6920 0,5764 0,4806 0,4011 0,3350 0,2800 0,2343 0,1962 0,1644
38 0,6852 0,5679 0,4712 0,3913 0,3252 0,2706 0,2253 0,1878 0,1566
39 0,6784 0,5595 0,4619 0,3817 0,3158 0,2614 0,2166 0,1797 0,1491
40 0,6717 0,5513 0,4529 0,3724 0,3066 0,2526 0,2083 0,1719 0,1420
41 0,6650 0,5431 0,4440 0,3633 0,2976 0,2440 0,2003 0,1645 0,1353
42 0,6584 0,5351 0,4353 0,3545 0,2890 0,2358 0,1926 0,1574 0,1288
43 0,6519 0,5272 0,4268 0,3458 0,2805 0,2278 0,1852 0,1507 0,1227
44 0,6454 0,5194 0,4184 0,3374 0,2724 0,2201 0,1780 0,1442 0,1169
45 0,6391 0,5117 0,4102 0,3292 0,2644 0,2127 0,1712 0,1380 0,1113
46 0,6327 0,5042 0,4022 0,3211 0,2567 0,2055 0,1646 0,1320 0,1060
47 0,6265 0,4967 0,3943 0,3133 0,2493 0,1985 0,1583 0,1263 0,1009
48 0,6203 0,4894 0,3865 0,3057 0,2420 0,1918 0,1522 0,1209 0,0961
49 0,6141 0,4821 0,3790 0,2982 0,2350 0,1853 0,1463 0,1157 0,0916
50 0,6080 0,4750 0,3715 0,2909 0,2281 0,1791 0,1407 0,1107 0,0872
51 0,6020 0,4680 0,3642 0,2838 0,2215 0,1730 0,1353 0,1059 0,0831
52 0,5961 0,4611 0,3571 0,2769 0,2150 0,1671 0,1301 0,1014 0,0791
53 0,5902 0,4543 0,3501 0,2702 0,2088 0,1615 0,1251 0,0970 0,0753
54 0,5843 0,4475 0,3432 0,2636 0,2027 0,1560 0,1203 0,0928 0,0717
55 0,5785 0,4409 0,3365 0,2572 0,1968 0,1508 0,1157 0,0888 0,0683
56 0,5728 0,4344 0,3299 0,2509 0,1910 0,1457 0,1112 0,0850 0,0651
57 0,5671 0,4280 0,3234 0,2448 0,1855 0,1407 0,1069 0,0814 0,0620
58 0,5615 0,4217 0,3171 0,2388 0,1801 0,1360 0,1028 0,0778 0,0590
59 0,5560 0,4154 0,3109 0,2330 0,1748 0,1314 0,0989 0,0745 0,0562
60 0,5504 0,4093 0,3048 0,2273 0,1697 0,1269 0,0951 0,0713 0,0535
61 0,5450 0,4032 0,2988 0,2217 0,1648 0,1226 0,0914 0,0682 0,0510
62 0,5396 0,3973 0,2929 0,2163 0,1600 0,1185 0,0879 0,0653 0,0486
63 0,5343 0,3914 0,2872 0,2111 0,1553 0,1145 0,0845 0,0625 0,0462
64 0,5290 0,3856 0,2816 0,2059 0,1508 0,1106 0,0813 0,0598 0,0440
65 0,5237 0,3799 0,2761 0,2009 0,1464 0,1069 0,0781 0,0572 0,0419
66 0,5185 0,3743 0,2706 0,1960 0,1421 0,1033 0,0751 0,0547 0,0399
67 0,5134 0,3688 0,2653 0,1912 0,1380 0,0998 0,0722 0,0524 0,0380
68 0,5083 0,3633 0,2601 0,1865 0,1340 0,0964 0,0695 0,0501 0,0362
69 0,5033 0,3580 0,2550 0,1820 0,1301 0,0931 0,0668 0,0480 0,0345
70 0,4983 0,3527 0,2500 0,1776 0,1263 0,0900 0,0642 0,0459 0,0329
71 0,4934 0,3475 0,2451 0,1732 0,1226 0,0869 0,0617 0,0439 0,0313
72 0,4885 0,3423 0,2403 0,1690 0,1190 0,0840 0,0594 0,0420 0,0298
73 0,4837 0,3373 0,2356 0,1649 0,1156 0,0812 0,0571 0,0402 0,0284
74 0,4789 0,3323 0,2310 0,1609 0,1122 0,0784 0,0549 0,0385 0,0270
75 0,4741 0,3274 0,2265 0,1569 0,1089 0,0758 0,0528 0,0368 0,0258
76 0,4694 0,3225 0,2220 0,1531 0,1058 0,0732 0,0508 0,0353 0,0245
77 0,4648 0,3178 0,2177 0,1494 0,1027 0,0707 0,0488 0,0337 0,0234
78 0,4602 0,3131 0,2134 0,1457 0,0997 0,0683 0,0469 0,0323 0,0222
79 0,4556 0,3084 0,2092 0,1422 0,0968 0,0660 0,0451 0,0309 0,0212
80 0,4511 0,3039 0,2051 0,1387 0,0940 0,0638 0,0434 0,0296 0,0202
81 0,4467 0,2994 0,2011 0,1353 0,0912 0,0616 0,0417 0,0283 0,0192
82 0,4422 0,2950 0,1971 0,1320 0,0886 0,0596 0,0401 0,0271 0,0183
83 0,4379 0,2906 0,1933 0,1288 0,0860 0,0575 0,0386 0,0259 0,0174
84 0,4335 0,2863 0,1895 0,1257 0,0835 0,0556 0,0371 0,0248 0,0166
85 0,4292 0,2821 0,1858 0,1226 0,0811 0,0537 0,0357 0,0237 0,0158
86 0,4250 0,2779 0,1821 0,1196 0,0787 0,0519 0,0343 0,0227 0,0151
87 0,4208 0,2738 0,1786 0,1167 0,0764 0,0501 0,0330 0,0217 0,0143
88 0,4166 0,2698 0,1751 0,1138 0,0742 0,0484 0,0317 0,0208 0,0137
89 0,4125 0,2658 0,1716 0,1111 0,0720 0,0468 0,0305 0,0199 0,0130
90 0,4084 0,2619 0,1683 0,1084 0,0699 0,0452 0,0293 0,0190 0,0124
91 0,4043 0,2580 0,1650 0,1057 0,0679 0,0437 0,0282 0,0182 0,0118
92 0,4003 0,2542 0,1617 0,1031 0,0659 0,0422 0,0271 0,0174 0,0112
93 0,3964 0,2504 0,1586 0,1006 0,0640 0,0408 0,0261 0,0167 0,0107
94 0,3925 0,2467 0,1554 0,0982 0,0621 0,0394 0,0251 0,0160 0,0102
95 0,3886 0,2431 0,1524 0,0958 0,0603 0,0381 0,0241 0,0153 0,0097
96 0,3847 0,2395 0,1494 0,0934 0,0586 0,0368 0,0232 0,0146 0,0092
97 0,3809 0,2359 0,1465 0,0912 0,0569 0,0355 0,0223 0,0140 0,0088
98 0,3771 0,2324 0,1436 0,0889 0,0552 0,0343 0,0214 0,0134 0,0084
99 0,3734 0,2290 0,1408 0,0868 0,0536 0,0332 0,0206 0,0128 0,0080
100 0,3697 0,2256 0,1380 0,0846 0,0520 0,0321 0,0198 0,0123 0,0076
Restnutzungs-
dauer von …
Jahren
Zinssatz
5,5 % 6 % 6,5 % 7 % 7,5 % 8 % 8,5 % 9 % 9,5 % 10 %
1 0,9479 0,9434 0,9390 0,9346 0,9302 0,9259 0,9217 0,9174 0,9132 0,9091
2 0,8985 0,8900 0,8817 0,8734 0,8653 0,8573 0,8495 0,8417 0,8340 0,8264
3 0,8516 0,8396 0,8278 0,8163 0,8050 0,7938 0,7829 0,7722 0,7617 0,7513
4 0,8072 0,7921 0,7773 0,7629 0,7488 0,7350 0,7216 0,7084 0,6956 0,6830
5 0,7651 0,7473 0,7299 0,7130 0,6966 0,6806 0,6650 0,6499 0,6352 0,6209
6 0,7252 0,7050 0,6853 0,6663 0,6480 0,6302 0,6129 0,5963 0,5801 0,5645
7 0,6874 0,6651 0,6435 0,6227 0,6028 0,5835 0,5649 0,5470 0,5298 0,5132
8 0,6516 0,6274 0,6042 0,5820 0,5607 0,5403 0,5207 0,5019 0,4838 0,4665
9 0,6176 0,5919 0,5674 0,5439 0,5216 0,5002 0,4799 0,4604 0,4418 0,4241
10 0,5854 0,5584 0,5327 0,5083 0,4852 0,4632 0,4423 0,4224 0,4035 0,3855
11 0,5549 0,5268 0,5002 0,4751 0,4513 0,4289 0,4076 0,3875 0,3685 0,3505
12 0,5260 0,4970 0,4697 0,4440 0,4199 0,3971 0,3757 0,3555 0,3365 0,3186
13 0,4986 0,4688 0,4410 0,4150 0,3906 0,3677 0,3463 0,3262 0,3073 0,2897
14 0,4726 0,4423 0,4141 0,3878 0,3633 0,3405 0,3191 0,2992 0,2807 0,2633
15 0,4479 0,4173 0,3888 0,3624 0,3380 0,3152 0,2941 0,2745 0,2563 0,2394
16 0,4246 0,3936 0,3651 0,3387 0,3144 0,2919 0,2711 0,2519 0,2341 0,2176
17 0,4024 0,3714 0,3428 0,3166 0,2925 0,2703 0,2499 0,2311 0,2138 0,1978
18 0,3815 0,3503 0,3219 0,2959 0,2720 0,2502 0,2303 0,2120 0,1952 0,1799
19 0,3616 0,3305 0,3022 0,2765 0,2531 0,2317 0,2122 0,1945 0,1783 0,1635
20 0,3427 0,3118 0,2838 0,2584 0,2354 0,2145 0,1956 0,1784 0,1628 0,1486
21 0,3249 0,2942 0,2665 0,2415 0,2190 0,1987 0,1803 0,1637 0,1487 0,1351
22 0,3079 0,2775 0,2502 0,2257 0,2037 0,1839 0,1662 0,1502 0,1358 0,1228
23 0,2919 0,2618 0,2349 0,2109 0,1895 0,1703 0,1531 0,1378 0,1240 0,1117
24 0,2767 0,2470 0,2206 0,1971 0,1763 0,1577 0,1412 0,1264 0,1133 0,1015
25 0,2622 0,2330 0,2071 0,1842 0,1640 0,1460 0,1301 0,1160 0,1034 0,0923
26 0,2486 0,2198 0,1945 0,1722 0,1525 0,1352 0,1199 0,1064 0,0945 0,0839
27 0,2356 0,2074 0,1826 0,1609 0,1419 0,1252 0,1105 0,0976 0,0863 0,0763
28 0,2233 0,1956 0,1715 0,1504 0,1320 0,1159 0,1019 0,0895 0,0788 0,0693
29 0,2117 0,1846 0,1610 0,1406 0,1228 0,1073 0,0939 0,0822 0,0719 0,0630
30 0,2006 0,1741 0,1512 0,1314 0,1142 0,0994 0,0865 0,0754 0,0657 0,0573
31 0,1902 0,1643 0,1420 0,1228 0,1063 0,0920 0,0797 0,0691 0,0600 0,0521
32 0,1803 0,1550 0,1333 0,1147 0,0988 0,0852 0,0735 0,0634 0,0548 0,0474
33 0,1709 0,1462 0,1252 0,1072 0,0919 0,0789 0,0677 0,0582 0,0500 0,0431
34 0,1620 0,1379 0,1175 0,1002 0,0855 0,0730 0,0624 0,0534 0,0457 0,0391
35 0,1535 0,1301 0,1103 0,0937 0,0796 0,0676 0,0575 0,0490 0,0417 0,0356
36 0,1455 0,1227 0,1036 0,0875 0,0740 0,0626 0,0530 0,0449 0,0381 0,0323
37 0,1379 0,1158 0,0973 0,0818 0,0688 0,0580 0,0489 0,0412 0,0348 0,0294
38 0,1307 0,1092 0,0914 0,0765 0,0640 0,0537 0,0450 0,0378 0,0318 0,0267
39 0,1239 0,1031 0,0858 0,0715 0,0596 0,0497 0,0415 0,0347 0,0290 0,0243
40 0,1175 0,0972 0,0805 0,0668 0,0554 0,0460 0,0383 0,0318 0,0265 0,0221
41 0,1113 0,0917 0,0756 0,0624 0,0516 0,0426 0,0353 0,0292 0,0242 0,0201
42 0,1055 0,0865 0,0710 0,0583 0,0480 0,0395 0,0325 0,0268 0,0221 0,0183
43 0,1000 0,0816 0,0667 0,0545 0,0446 0,0365 0,0300 0,0246 0,0202 0,0166
44 0,0948 0,0770 0,0626 0,0509 0,0415 0,0338 0,0276 0,0226 0,0184 0,0151
45 0,0899 0,0727 0,0588 0,0476 0,0386 0,0313 0,0254 0,0207 0,0168 0,0137
46 0,0852 0,0685 0,0552 0,0445 0,0359 0,0290 0,0235 0,0190 0,0154 0,0125
47 0,0807 0,0647 0,0518 0,0416 0,0334 0,0269 0,0216 0,0174 0,0140 0,0113
48 0,0765 0,0610 0,0487 0,0389 0,0311 0,0249 0,0199 0,0160 0,0128 0,0103
49 0,0725 0,0575 0,0457 0,0363 0,0289 0,0230 0,0184 0,0147 0,0117 0,0094
50 0,0688 0,0543 0,0429 0,0339 0,0269 0,0213 0,0169 0,0134 0,0107 0,0085
51 0,0652 0,0512 0,0403 0,0317 0,0250 0,0197 0,0156 0,0123 0,0098 0,0077
52 0,0618 0,0483 0,0378 0,0297 0,0233 0,0183 0,0144 0,0113 0,0089 0,0070
53 0,0586 0,0456 0,0355 0,0277 0,0216 0,0169 0,0133 0,0104 0,0081 0,0064
54 0,0555 0,0430 0,0334 0,0259 0,0201 0,0157 0,0122 0,0095 0,0074 0,0058
55 0,0526 0,0406 0,0313 0,0242 0,0187 0,0145 0,0113 0,0087 0,0068 0,0053
56 0,0499 0,0383 0,0294 0,0226 0,0174 0,0134 0,0104 0,0080 0,0062 0,0048
57 0,0473 0,0361 0,0276 0,0211 0,0162 0,0124 0,0096 0,0074 0,0057 0,0044
58 0,0448 0,0341 0,0259 0,0198 0,0151 0,0115 0,0088 0,0067 0,0052 0,0040
59 0,0425 0,0321 0,0243 0,0185 0,0140 0,0107 0,0081 0,0062 0,0047 0,0036
60 0,0403 0,0303 0,0229 0,0173 0,0130 0,0099 0,0075 0,0057 0,0043 0,0033
61 0,0382 0,0286 0,0215 0,0161 0,0121 0,0091 0,0069 0,0052 0,0039 0,0030
62 0,0362 0,0270 0,0202 0,0151 0,0113 0,0085 0,0064 0,0048 0,0036 0,0027
63 0,0343 0,0255 0,0189 0,0141 0,0105 0,0078 0,0059 0,0044 0,0033 0,0025
64 0,0325 0,0240 0,0178 0,0132 0,0098 0,0073 0,0054 0,0040 0,0030 0,0022
65 0,0308 0,0227 0,0167 0,0123 0,0091 0,0067 0,0050 0,0037 0,0027 0,0020
66 0,0292 0,0214 0,0157 0,0115 0,0085 0,0062 0,0046 0,0034 0,0025 0,0019
67 0,0277 0,0202 0,0147 0,0107 0,0079 0,0058 0,0042 0,0031 0,0023 0,0017
68 0,0262 0,0190 0,0138 0,0100 0,0073 0,0053 0,0039 0,0029 0,0021 0,0015
69 0,0249 0,0179 0,0130 0,0094 0,0068 0,0049 0,0036 0,0026 0,0019 0,0014
70 0,0236 0,0169 0,0122 0,0088 0,0063 0,0046 0,0033 0,0024 0,0017 0,0013
71 0,0223 0,0160 0,0114 0,0082 0,0059 0,0042 0,0031 0,0022 0,0016 0,0012
72 0,0212 0,0151 0,0107 0,0077 0,0055 0,0039 0,0028 0,0020 0,0015 0,0010
73 0,0201 0,0142 0,0101 0,0072 0,0051 0,0036 0,0026 0,0019 0,0013 0,0010
74 0,0190 0,0134 0,0095 0,0067 0,0047 0,0034 0,0024 0,0017 0,0012 0,0009
75 0,0180 0,0126 0,0089 0,0063 0,0044 0,0031 0,0022 0,0016 0,0011 0,0008
76 0,0171 0,0119 0,0083 0,0058 0,0041 0,0029 0,0020 0,0014 0,0010 0,0007
77 0,0162 0,0113 0,0078 0,0055 0,0038 0,0027 0,0019 0,0013 0,0009 0,0006
78 0,0154 0,0106 0,0074 0,0051 0,0035 0,0025 0,0017 0,0012 0,0008 0,0006
79 0,0146 0,0100 0,0069 0,0048 0,0033 0,0023 0,0016 0,0011 0,0008 0,0005
80 0,0138 0,0095 0,0065 0,0045 0,0031 0,0021 0,0015 0,0010 0,0007 0,0005
81 0,0131 0,0089 0,0061 0,0042 0,0029 0,0020 0,0013 0,0009 0,0006 0,0004
82 0,0124 0,0084 0,0057 0,0039 0,0027 0,0018 0,0012 0,0009 0,0006 0,0004
83 0,0118 0,0079 0,0054 0,0036 0,0025 0,0017 0,0011 0,0008 0,0005 0,0004
84 0,0111 0,0075 0,0050 0,0034 0,0023 0,0016 0,0011 0,0007 0,0005 0,0003
85 0,0106 0,0071 0,0047 0,0032 0,0021 0,0014 0,0010 0,0007 0,0004 0,0003
86 0,0100 0,0067 0,0044 0,0030 0,0020 0,0013 0,0009 0,0006 0,0004 0,0003
87 0,0095 0,0063 0,0042 0,0028 0,0019 0,0012 0,0008 0,0006 0,0004 0,0003
88 0,0090 0,0059 0,0039 0,0026 0,0017 0,0011 0,0008 0,0005 0,0003 0,0002
89 0,0085 0,0056 0,0037 0,0024 0,0016 0,0011 0,0007 0,0005 0,0003 0,0002
90 0,0081 0,0053 0,0035 0,0023 0,0015 0,0010 0,0006 0,0004 0,0003 0,0002
91 0,0077 0,0050 0,0032 0,0021 0,0014 0,0009 0,0006 0,0004 0,0003 0,0002
92 0,0073 0,0047 0,0030 0,0020 0,0013 0,0008 0,0006 0,0004 0,0002 0,0002
93 0,0069 0,0044 0,0029 0,0019 0,0012 0,0008 0,0005 0,0003 0,0002 0,0001
94 0,0065 0,0042 0,0027 0,0017 0,0011 0,0007 0,0005 0,0003 0,0002 0,0001
95 0,0062 0,0039 0,0025 0,0016 0,0010 0,0007 0,0004 0,0003 0,0002 0,0001
96 0,0059 0,0037 0,0024 0,0015 0,0010 0,0006 0,0004 0,0003 0,0002 0,0001
97 0,0056 0,0035 0,0022 0,0014 0,0009 0,0006 0,0004 0,0002 0,0002 0,0001
98 0,0053 0,0033 0,0021 0,0013 0,0008 0,0005 0,0003 0,0002 0,0001 0,0001
99 0,0050 0,0031 0,0020 0,0012 0,0008 0,0005 0,0003 0,0002 0,0001 0,0001
100 0,0047 0,0029 0,0018 0,0012 0,0007 0,0005 0,0003 0,0002 0,0001 0,0001
Berechnungsvorschrift für die der Tabelle nicht zu entnehmenden Barwertfaktoren für die Abzinsung
Abzinsungsfaktor =
q-n =  1
q n
q = 1 +  p
100
p = Liegenschaftszinssatz
n = Restnutzungsdauer

Ausbildung und Tätigkeit als Sachverständiger und Gutachter

Was macht eigentlich ein Gutachter oder Sachverständiger?

Unparteiisch, unabhängig, kompetent, seriös und objektiv – mit diesen Schlagworten lässt sich die Arbeit von Gutachtern und Sachverständigen am besten beschreiben. Ihren Einschätzungen wird viel Vertrauen entgegengebracht, beispielsweise vor Gericht. Daher sollte man wissen, dass Gutachter zwar fachlichen Rat erteilen und zu bestimmten Sachverhalten aufgrund ihrer Erfahrung und Sachkunde eindeutig Stellung nehmen; sie beantworten aber keine Rechtsfragen.

Unabhängigkeit und Objektivität, gepaart mit dem unverzichtbaren Fachwissen, bildet die Basis dafür, dass Einschätzungen grundsätzlich von jedermann akzeptiert werden können. Anders gesagt: Eine gutachterliche Aussage ist im Idealfall so verkehrsfähig wie eine notarielle Urkunde, also ebenso glaubhaft und vertrauenswürdig. Gutachter tragen dazu bei, Streitigkeiten vor Gericht zu vermeiden oder, falls es doch dazu kommt, richtige und gerechte Entscheidungen zu treffen. Bindend ist ein Gutachten für einen Richter jedoch nicht. Vielmehr muss dieser es kritisch überprüfen und sich im Laufe des Beweisfindungsprozesses eine eigene Meinung bilden. Unter Umständen kann auch ein weiterer Gutachter hinzugezogen werden.

Grundsätzlich kann man sagen: Ein Gutachter stellt Tatsachen fest, zieht daraus logische Schlussfolgerungen und untermauert diese mit Erfahrungswerten. Dabei gibt es eine ganze Reihe von möglichen Einsatzgebieten: zum Beispiel die Feststellung von Bauschäden, von Altlasten, des Verkehrswertes, der Auswirkung vion Rechten und Lasten, der Wirkungsweise von Preismechanismen und vieles mehr. Im nächsten Schritt hat der Gutachter dann zu bewerten, was die Ursachen der von ihm festgestellten Tatsachen sind. Antworten auf alle gestellten Fragen müssen geprägt sein von Fachkenntnis und Objektivität, Vermutungen haben in einem Gutachten nichts zu suchen. Zudem kann es auch Aufgabe eines Gutachters sein, Erfahrungssätze darzustellen. Beispiele dafür sind die Feststellung der Miethöhe für eine Wohnung oder ein Gewerbehaus, die Bewertung von Grundstücken und Häusern oder grundstücksgleichen Rechten. Für jedes Fachgebiet gibt es eigene Experten und Gutachter. Gerade in unserem modernen hochtechnisierten und arbeitsteiligen Alltag kommt der beruflich eng spezialisierte Bürger in Zweifelsfällen kaum mehr aus, ohne einen Sachverständigen zu beanspruchen.

Ausbildung und Tätigkeit als Sachverständiger

Der Gutachter zeichnet sich dadurch aus, Spezialist in einem eng definierten Fachgebiet zu sein. Seine Fachkenntnisse sollten überdurchschnittlich sein, sodass seine Einschätzungen auch bei anderen Fachspezialisten Anerkennung finden. Nicht nur der Auftraggeber muss sich auf die Aussagen eines Gutachters verlassen können. Dieses besondere Wissen setzt sich aus einer Vielzahl von wissenschaftlichen und technischen Disziplinen zusammen. Der Gutachter muss vor allem in der Lage sein, die aktuelle Rechtsprechung richtig einordnen zu können.

Um diesen Anforderungen in der Praxis gerecht zu werden, muss ein Sachverständiger zumeist ein langjähriges Studium oder verschiedene fachbezogene Studiengänge in Verbindung mit langjähriger, einschlägiger Berufspraxis vorweisen können. Oftmals liegt der Ausübung einer Sachverständigentätigkeit ein Studium im Architektur- oder Ingenieurbereich zugrunde.

Downloads

Hier finden Sie Downloads zu Formularen und Informationen aus dem Bereich der Wertermittlung.

Notwendige Unterlagen zur Erstellung eines Verkehrswertgutachtens
Normalherstellungskosten 2000
Normalherstellungskosten 2005
Normalherstellungskosten 2010
Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts Sachwertrichtlinie – SW-RL 2012
Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken
(Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) vom 19. Mai 2010
Bewertungsgesetz